Preis-Miet-Verhältnis nach Stadt: die entscheidende Kennzahl
Das Preis-Miet-Verhältnis (P/M) gibt an, wie viele Jahresmieten nötig wären, um den Kaufpreis zu erreichen. Je höher das Verhältnis, desto länger dauert der Break-Even-Punkt. München liegt seit Jahren über 35: das ist europaweit einer der höchsten Werte und zeigt, warum in München Mieten für viele langfristig günstiger ist als Kaufen.
Preis-Miet-Verhältnis und Break-Even nach deutschen Städten (Schätzung)
| Stadt | P/M-Verhältnis | Break-Even (ca.) | Tendenz |
|---|---|---|---|
| München | ~35-45 | 14-20 Jahre | Mieten oft günstiger unter 15 Jahren |
| Hamburg, Frankfurt | ~25-35 | 10-14 Jahre | Neutral je nach Situation |
| Berlin, Köln, Stuttgart | ~20-28 | 8-12 Jahre | Kaufen ab 10 Jahren sinnvoll |
| Dresden, Hannover, Dortmund | ~14-20 | 5-9 Jahre | Kaufen attraktiv ab 6-8 Jahren |
| Leipzig, Chemnitz, Magdeburg | ~10-15 | 4-7 Jahre | Kaufen sehr attraktiv |
Versteckte Kosten des Eigentums in Deutschland
- Grundsteuer: Seit der Reform 2025 werden die Grundsteuerwerte neu berechnet. Viele Eigentümer werden höhere oder niedrigere Beträge zahlen als vorher, die Auswirkungen sind regional sehr unterschiedlich. Vor dem Kauf beim Finanzamt klären.
- Hausgeld (WEG): In Eigentumswohnungen fallen monatliche Hausgeldzahlungen an (Instandhaltungsrücklage + Verwaltung + gemeinsame Nebenkosten). Typisch 200-600 €/Monat zusätzlich zur Kreditrate.
- Instandhaltungsrücklage: Planen Sie 1-1,5 % des Kaufpreises jährlich für Instandhaltung ein, oft unterschätzt bei älteren Gebäuden.
Wann NICHT kaufen in Deutschland
Bei einem geplanten Aufenthalt unter 5-7 Jahren selten sinnvoll: Die Transaktionskosten (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % + Notar + Makler = insgesamt 10-15 %) amortisieren sich nur über lange Haltedauer. In Bayern und NRW liegt der Break-Even durch die hohe Grunderwerbsteuer strukturell höher als in anderen Bundesländern.
ℹ️ P/M-Verhältnis nach CBRE, JLL und Bundesbank-Berichten, Markt ändert sich. Aktuelle Daten beim lokalen Gutachterausschuss oder auf immowelt.de/immonet.de prüfen.