| Monat | Rate | Tilgung | Zinsen | Restschuld |
|---|
Das Zinsbindungsende: der kritische Moment, den viele vergessen
In Deutschland endet die Zinsbindung nach typischerweise 10 oder 15 Jahren, aber das Darlehen ist noch nicht vollständig getilgt. Der Restsaldo muss dann zu den dann geltenden Marktzinsen neu finanziert werden. Wer 2010 einen Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung zu 4 % abschloss, konnte 2020 zu 0,8 % verlängern, ein Glücksfall. Wer 2013 zu 2 % mit 10 Jahren Zinsbindung abschloss und 2023 verlängern musste, sah sich mit 3,5-4 % konfrontiert. Die Anschlussfinanzierung ist das größte unbeachtete Risiko der deutschen Baufinanzierung.
Sondertilgungsrecht: wie viel spart es wirklich?
Die meisten deutschen Baufinanzierungen erlauben jährliche Sondertilgungen von 5-10 % der ursprünglichen Kreditsumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Beispiel mit konkreten Zahlen:
| Kredit | Ohne Sondertilgung | Mit 5.000 €/Jahr ab Jahr 3 | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| 300.000 € / 20 Jahre / 3,5 % | ~128.000 € Zinsen | ~96.000 € Zinsen | ~32.000 € + 3 Jahre früher fertig |
Deutschland im europäischen Vergleich
| Land | Typische Zinsbindung | Vorfälligkeitsschutz |
|---|---|---|
| Deutschland | 10-15 Jahre | §502 BGB: max. 1 % Restschuld |
| Frankreich | Gesamte Laufzeit (15-25 J.) | IRA: max. 3 % Restschuld |
| UK | Nur 2-5 Jahre (dann SVR) | ERC: 1-5 % im Festzins |
| USA | 30 Jahre | Meist keine Vorfälligkeitsgebühr |
| Spanien | Variabel (Euribor) | Max. 0 % nach 3 Jahren (variabel) |
| Schweiz | 5-10 Jahre üblich | Kein gesetzlicher Schutz (strikter) |
KfW-Förderdarlehen: kein Vorfälligkeitszinsen
Öffentliche Förderkredite der KfW können während der Tilgungsfreijahre ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden. Die KfW-Programme für Energieeffizienz (BEG), Wohnkauf und Modernisierung bieten teils sehr günstige Zinsen und sollten vor jeder Baufinanzierung geprüft werden.
Berechnungsformel
Rate = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), P = Darlehensbetrag, r = Monatszins (Jahreszins ÷ 12), n = Laufzeit in Monaten.
ℹ️ Aktuellen Effektivzins und KfW-Förderzinsen immer direkt bei der Bank und auf kfw.de prüfen, Zinsen ändern sich mit den Leitzinsentscheidungen der EZB.