| Mois | Mensualité | Capital | Intérêts | Capital restant dû |
|---|
L'assurance emprunteur : le coût caché que votre banque ne met jamais en avant
Sur un prêt immobilier de 20 ans, l'assurance emprunteur représente 20 à 40 % du coût total du crédit. C'est là que les banques font leurs marges. Le taux nominal affiché peut être attractif, mais le TAEG (Taux Annuel Effectif Global, le seul légalement comparable) révèle la vérité : il inclut frais de dossier, frais de garantie et assurance. Deux offres avec le même taux nominal peuvent avoir des TAEG très différents.
La loi Lemoine (2022) : un droit que peu d'emprunteurs utilisent
Depuis 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais. L'assurance déléguée (souscrite hors banque) coûte souvent 2 à 4 fois moins cher. Sur un prêt de 300 000 € sur 20 ans, passer d'une assurance groupe bancaire à une assurance déléguée peut représenter une économie de 10 000 à 30 000 €. Peu d'emprunteurs franchissent ce pas par inertie ou méconnaissance.
La France dans le paysage européen du crédit immobilier
La France est une exception : la quasi-totalité des prêts immobiliers sont à taux fixe. Ce n'est pas le cas partout :
| Pays | Prédominance | Durée type de fixation |
|---|---|---|
| France | ~90 % taux fixe | Toute la durée (15-25 ans) |
| Allemagne | ~80 % taux fixe | 10-15 ans (puis renégociation) |
| Espagne | ~60 % taux variable | Euribor révisé annuellement |
| Portugal | ~75 % taux variable | Euribor révisé semestriellement |
| Royaume-Uni | ~70 % taux fixe court | 2-5 ans seulement puis SVR |
| États-Unis | ~90 % taux fixe | 30 ans (sans pénalité de remboursement) |
Le taux fixe sur toute la durée protège les emprunteurs français des chocs de taux, mais les engage aussi sans possibilité de bénéficier d'une baisse sans renégociation ou rachat de crédit.
Remboursement anticipé : plafonds légaux
- IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) : plafonnées légalement à 6 mois d'intérêts ou 3 % du capital restant dû, le moindre des deux
- Prêts à taux variable et PTZ (Prêt à Taux Zéro) : remboursables sans pénalité
- Effet levier : un remboursement partiel anticipé de 10 000 € en début de prêt peut économiser 2 à 3 fois plus d'intérêts qu'en fin de prêt
Formule de calcul
Mensualité = P × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), P = capital, r = taux mensuel (taux annuel ÷ 12), n = durée en mois.
ℹ️ Le taux d'usure est révisé trimestriellement par la Banque de France, Source : banque-france.fr. Vérifiez le plafond en vigueur avant toute simulation.