Das Preis-Miet-Verhältnis als erster Anhaltspunkt
In deutschen Großstädten liegt das Preis-Miet-Verhältnis oft zwischen 25 und 40 -- in München und Hamburg sogar darüber. Das bedeutet: Wer eine Wohnung kauft, die sich für 1.000 Euro pro Monat vermieten ließe, zahlt 300.000 bis 480.000 Euro. Erst nach 25 bis 30 Jahren oder mehr rechnet sich der Kauf in diesen Märkten gegenüber der Miete.
In ländlichen Regionen oder ostdeutschen Städten liegt das Verhältnis oft bei 15 bis 20 -- der Kauf lohnt sich dann häufig schon nach 10 bis 12 Jahren.
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Kaufnebenkosten: bis zu 15 % des Kaufpreises
Wer eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen). Dazu kommen Notarkosten (1,5 bis 2 %) und, bei Maklereinschaltung, Maklercourtage (bis 3,57 % inkl. MwSt.).
In der Summe betragen die Kaufnebenkosten oft 10 bis 15 % des Kaufpreises -- Geld, das erst durch Wertsteigerung oder durch lange Haltedauer wieder "verdient" werden muss. Im Gegensatz zu Frankreich gibt es in Deutschland kein staatliches Zinsloskredit-Programm für Erstkäufer. Die KfW bietet jedoch zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren.
Wann Mieten wirtschaftlich sinnvoller ist
Wer weniger als 7 bis 10 Jahre an einem Ort wohnen möchte, fährt mit Mieten oft besser. Die Nebenkosten beim Kauf und die Maklergebühren beim Verkauf können die Rendite erheblich mindern. Wer als Mieter den gesparten Eigenkapitalbetrag in einen ETF-Sparplan investiert, schneidet über 15 bis 20 Jahre in bestimmten Szenarien vergleichbar ab.
Kaufen ist kein automatisch besserer Weg -- es ist eine Entscheidung, die von Haltedauer, Zinsniveau und regionalem Markt abhängt.