El ratio precio/alquiler como punto de partida
En Madrid y Barcelona, el ratio precio/alquiler supera habitualmente las 25 a 30 veces el alquiler anual. En ciudades medianas como Valencia, Sevilla o Zaragoza, el ratio se sitúa entre 15 y 22 veces. Cuanto mayor es el ratio, más años tardan en igualarse los costes de compra y alquiler.
Una regla práctica: con un ratio superior a 20, el alquiler suele ser más ventajoso en horizontes inferiores a 10 años. Por debajo de 15, comprar puede ser rentable a partir de 7 años. Estos umbrales cambian con el tipo hipotecario y la duración prevista de permanencia.
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Los impuestos que cambian según la comunidad autónoma
El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) para vivienda de segunda mano varía entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma: es del 6 % en Madrid, del 10 % en Cataluña y Andalucía, y del 8 % en Aragón. A esto se suman los gastos de notaría, registro y gestoría, que suman habitualmente un 1 a 1,5 % adicional.
En obra nueva, se aplica el IVA al 10 % más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), también variable por comunidad. El total de gastos de compra ronda el 10 al 13 % del precio, sin contar la tasación bancaria.
El Euribor tiene un peso determinante en España: más del 70 % de las hipotecas son a tipo variable, lo que significa que la cuota puede subir varios cientos de euros al año cuando los tipos suben.
Cuándo alquilar es la decisión más acertada
Si prevés mudarte en menos de 7 años, los gastos de compraventa en ambos extremos pueden superar cualquier ganancia financiera del periodo. Los inquilinos que invierten la diferencia en fondos indexados a largo plazo obtienen en algunos escenarios resultados equivalentes o superiores.
Comprar no es siempre la mejor decisión económica -- depende del horizonte temporal, del mercado local y del tipo de interés de la hipoteca.